經濟觀察網 記者 張恒 北京報道 在被中國官方提出12個年頭后，走走停停的房地產長效機制，逐漸露出廬山真面目。
即將過去的2017年，中國樓市經歷了狂歡、驚險、失落與迷茫。這一年，全國范圍內出臺了200多次房地產調控政策。在開啟“五限時代”后，下半年租售同權、購租并舉的樓市調控出臺，已將打擊投資行為、控量措施結合，市場逐漸趨穩。
12月8日召開的中共中央政治局會議提出，加快住房制度改革和長效機制建設，是明年要著力抓好的一項重點工作。而一年前的政治局會議對房地產市場政策的表述為“加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”。從“研究建立”到“加快建設”，顯然是階段性的進展。
國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長、研究員鄧郁松接受經濟觀察網采訪時說，房地產長效機制是指有利于房地產市場持續、穩定、健康發展的政策組合。長效機制建立的背景是包括房地產形勢的變化，以及從此前調控效果來看，中國應該在更加尊重市場規律的基礎上，找到一條適合國情的，有利于房地產市場持續穩定健康發展的路線。
中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心課題組發布的《中國住房發展報告2017-2018》建議，將2018年確定為基礎性制度和長效機制建設年，把持續調控融入到制度和長效機制建設中。
東北證券認為，此輪調控政策在2018年不會出現放松的情況，隨著房價和銷售的企穩， 此輪政策實施的目的已初步實現，政策亦無進一步收緊的必要，整個市場會以“穩” 字當先。
在多位專家看來，2018年土地、金融、稅收等方面的調整，租賃市場的破局，將是決定房地產長效機制建立的關鍵所在。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴經濟觀察網，長效機制包括供應端的長效機制、需求端的長效機制和價格端的長效機制等內容。類似機制的真正落實，或會在2020年左右，尤其是需要不斷觀察當前變動的房地產市場因素。而大方向看，“房住不炒”的指導性精神更容易確立，將成為后續各類改革的基準內容。
土地供應多元化
上海易居房地產研究院提供的數據顯示，截至2017年10月份，易居研究院監測的50個典型城市土地儲備規模的同比增幅已保持了連續12個月的同比正增長，且增幅有擴大的趨勢。
城市土地儲備規模較好地衡量了具體城市潛在的房屋供 應量，屬于在途商品房的性質。作為廣義庫存的重要范疇，它也是形成預售商品房即狹義庫存的條件。
“應該說房企和城市的補庫存戰略正積極開展。大體上說，供應方面預計都會有所增加，因為實際上2016-2017年的去庫存政策還是很不錯的，所以總體上說會有類似的積極供地和補庫存的導向。”嚴躍進認為，未來一年土地供應方面預計會增加，而且結構方面會有調整，尤其是類似租賃公寓等內容。
深圳（樓盤）市房地產研究中心高級研究員李宇嘉告訴經濟觀察網，目前房地產市場庫存比較緊張的是一二線城市，所以2018年一二線城市的土地供應應該會更多，增長的更快。但是三四線城市因為數量較多，總量上還是占主體地位，應該會占到60%作用。
“一線城市土地招拍掛越來越少，偏向于租賃和保障性住房供地，二線城市基本上商品住房、租賃和保障性住房會同步增加。而三四線城市還是會以商品住房供地為主。”李宇嘉說，未來土地供應中，完全的招拍掛會越來越少，熱點城市的土地供應更多地偏向于租賃，而且庫存較低的商品住房的用地也會明顯增加，集體土地入市會大規模地鋪開。
官方公布的數據顯示，今年開發商拿地的熱情呈上升態勢。據國家統計局統計數據，今年1-11月份，房地產開發企業土地購置面積為22158萬平方米，同比增長16.3%。根據北京市官方數據，今年該市的土地出讓已基本完成，僅從數據上來看，今年土地市場呈現出供應量大遠超往年。
在國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長、研究員鄧郁松看來，房地產市場的土地制度和政策層面，要根據市場供求的變化前瞻性地供地，既不要因為土地供應過量帶來明顯的供給過剩問題，帶來所謂的去庫存等問題；也不要因為人口大規模流入，進行人為地限制土地供應，造成供應不足、從而導致土地價格暴漲、市場預期變化。
金融制度設計應該放在首位
在房地產領域，金融的桿桿作用毫無疑問極為關鍵。房地產作為優質抵押品，其抵押價值成為金融機構的青睞對象。而金融政策的調整對樓市的影響，可以說是牽一發而動全身。
鄧郁松認為，建立房地產長效機制，應該把住房金融制度和政策設計放在首位。“因為你看無論是國際上的危機，還是國內房地產市場的幾次波動，都和住房金融政策的調整密切相關，特別是短期內利率的調整一定會帶來市場的波動。”鄧郁松告訴經濟觀察網，如果想保證房地產的持續穩定健康發展，在需求端一定要保證住房金融政策的相對穩定，特別是要保證首付和利率的相對穩定。如果因為宏觀經濟變化需要調整利率，一定要做好對沖，這是第一位的。
實際上，2016年下半年以來，監管層對房地產金融采取了多次監管措施。2016年10月28日 ，上交所《關于實行房地產、 產能過剩行業公司債券分類 監管的函》，對房企發債分類監管，收緊房企發債；2016年11月4日 ，銀監會《關于開展銀行業金 融機構房地產相關業務專項 檢查的緊急通知》 禁止銀行資金違規用于購地、違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域。
2017年4月7日《中國銀監會關于銀行業風險 防控工作的指導意見》建立全口徑房地產風險監測機制，將房地產企業貸款、個人按揭貸款、以房地產為抵押的貸款、房地產企業債券，以及其他形式的房地產融資納入監測范圍，定期開展房地產壓力測試；2017年5月，銀監會《2017年信托公司現場檢查要點》 將違規開展房地產信托業務列入檢查要點。
數據顯示，1-9月份，全國房地產開發企業到位資金113095億元，同比增長8.0%。按揭貸款利率繼續攀升，9月全國首套房貸款平均利率上升至5.22%，相當于1年期基準利率1.1倍。個人按揭貸款的累計增速不斷下降，已從年初的20.4%降至9月份的1.3%，回落趨勢明顯。
東北證券認為， 2018年平均按揭利率仍將上行，上行幅度較近兩個季度會放緩。 銀行方面，因2016年下半年以來按揭發放量較大。進入2017年下半年，出于控制按揭貸款額度的考量，銀行開始控制按揭貸款的發放節奏，按揭貸款獲批周期也明顯延長。部分今年下半年審批的按揭款將于明年初集中發放，房地產開發到位資金2018年將呈現“前高后低”的趨勢。
蘇寧金融研究院特約研究員江翰接受經濟觀察網采訪時說，中國目前房地產金融處在一個穩定向好發展的區間中，但還存在諸如開發商融資渠道比較單一、房地產金融機構種類主要房地產金融機構集中于商業銀行、地產金融體系尚未完全建立、缺乏專營房地產金融業務的房地產專門性金融機構等問題。
“我認為房地產金融的長效機制構建的核心在于，明確房地產金融’房子是用來住的，不是用來炒的’這一根本性定位。構建金融體系的長效水平，首先是從金融上掐斷房地產炒作盈利的渠道，通過抬高利率，加大金融市場調控，真正將炒房的成本上升，從而掐斷房地產炒作得利的利潤獲得機制。”江翰說，其次是要增大對于租房建設的金融優惠。租房機制乃至于租售并舉將會是未來的主流，房地產金融應該更向租房領域遷移，實現租房的全面提升。另外，應該加強房地產企業融資的供給側改革，進一步優化企業的投融資渠道，引導企業發展國家支持的項目類別。
租賃時代來臨？
即將過去的2017年，在常規“五限”調控的同時，集體建設建租賃房試點、租售同權、共有產權等政策頻出，似乎預示著未來中國租房時代的前奏。
今年7月，住建部等九部門發布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門（樓盤）、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位，鼓勵各地通過 新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房。
隨后，國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。被部分專家解讀為正式開啟我國租房時代。
鏈家研究院院長楊現領接受經濟觀察網采訪時表示，租賃市場和交易市場本身就是兩個非常重要的房地產市場的組成部分。而且兩者是相互聯系，相互融會貫通的市場。租購并舉并不是說把租、購夠來對立起來，其實是要打通兩個市場之間的聯系。
“租賃市場本身就是房地產長效機制建設的一個非常重要的組成部分，這個長效機制本身不僅僅是包括交易市場，也就是購的市場，也包括租的市場。而且從房地產市場的發展現狀來看，長效機制確實已經在路上，主管部門已經把租賃當做一個非常重要的一個方面來推行了。”楊現領認為，租賃市場未來的發展，核心在于怎么樣從現階段的供應端能力的初步形成，過渡到到需求端能力的逐步釋放。
東北證券認為，租賃市場目前處于政策風口 ，市場潛力巨大。 一二線熱點城市中，租賃需求巨大。目前租金回報率持續下行，未來房租具有一定的升值空間。住建部5月份以來密集出臺政策，各試點城市迅速跟進，密集出臺政策。租賃市場大發展已是箭在弦上，不得不發。
楊現領說，從長遠來看，中國租賃市場發展，最終是要看租賃需求的釋放。這種釋放既要來自于收入的增長、就業機會的增加、社會保障的落實跟進，以及同權政策的實施，同時主管部門對租賃市場支持的核心動作要有一些關鍵的進展。比如，租金怎么樣能夠抵稅，公積金怎么樣能夠去更大的力度去支付租金。還有就是怎么樣能夠用金融創新保險的形式，把目前押一付三的方式能夠運行到月付等比較靈活的方式等等，這里面需要擴大需求。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，舊模式下的租賃市場和制度，還無法融入到長效機制發展之中。租賃市場發展要真正融入到長效機制中，關鍵就要形成新時代的特征。一個完美的租賃市場和制度，應該由三大基石組成：信用租房、租售同權和租金證券化。
爭議房地產稅
房地產稅被很多業內人士解讀為抑制房價的重要措施，并被當成房地產長效機制的組成部分。但經濟觀察報記者采訪中發現，多位專家對此有不同意見。
加快房地產稅立法是在黨的十八屆三中全會提出的改革任務，因這部法律涉及面廣，涉及利益多，受到的關注也最大。今年3月4日，在十二屆全國人大五次會議新聞發布會上，大會發言人傅瑩表示，今年沒有把房地產稅草案提請常委會審議的安排。
財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中撰文表示，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
中國社科院經濟所研究員汪麗娜接受經濟觀察網采訪時說，很多人將房地產稅作為抑制房價的一種長效機制，但是從國際經驗來看可能達不到這種效果。日本、美國這些出現房地產泡沫的國家，都有房地產稅。但是并沒有征收房地產稅抑制房價上漲。房價的穩定是和供需關系有關的，房地產稅對投資或者持多套房的行為可能會有約束，但是實際上還要看具體設計情況。所以說現在房地產稅被當成了理想化的東西，是否真正對房地產市場起到作用，還需要實踐檢驗。
“中國和國際上房地產市場最大的區別是，中國的土地市場是政府壟斷的，且是城鄉分割的市場，這才是政府應該解決的問題。”汪麗娜說，房地產稅2018年才納入立法，而最終形成法律是需要一個過程，所以短時間內應該無法出臺。當然也有可能試點先行，但上海、重慶（樓盤）此前的試點不了了之，應該說是一個教訓。所以房地產稅的出臺急不得，其中有很多系統性、協調性的問題需要解決。
持有類似觀點的還有中國社會科學院財經戰略研究院研究員楊志勇。楊志勇告訴經濟觀察網，他不認為房地產稅和樓市調控有直接關系。用房地產稅調房價的結果有兩種可能，一種是房價不降，反而是增加購房者的負擔；另一種情形就是現在的情形，現在樓市包括北京最近有微跌，成交量比較低。這種情況下出臺房地產稅，房地產市場就會成驚弓之鳥。正常來講，房地產稅對房價幾乎沒有影響，但是特殊時期，如果真的是房價飛速下降，那么金融問題、社會穩定問題隨之而來。
楊志勇認為，房地產稅的定位目標是為地方政府的公共服務融資，應該以評估價為基礎，普遍征收。如果不普遍征收，稅源是有限的，其次房地產稅的征收難度可能會超過一般人的想象。因為這種稅收是面對面的，而且沒有現金流。這些問題都應該充分考慮，否則如果房地產稅出臺后，如果執行不下去，對政府的公信力會有很大的影響。如果一定要收的話，應該一步一步來，不能因為征收房地產稅帶來新的問題。
