未來5年成都市的房地產市場將如何發展？
11月15日晚間，成都市人民政府辦公廳對外發布了《成都市房地產業發展五年規劃(2017-2021年)》(以下簡稱《五年規劃》)、《成都市住房租賃市場發展五年規劃(2017-2021年》以及《成都市住房保障五年規劃(2017-2021年)》三大文件。截至發稿，前兩個文件已在成都市政府網站上掛出。
其中，《五年規劃》提及，堅持以“房子是用來住的、不是用來炒的”為定位；房地產業保持穩定增長，增幅與GDP基本同步；全市計劃新建城市住房共計160.6萬套，其中商品住房(含人才公寓、產業園區配套住房)103.86萬套。
對此，一位成都房產業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，此次成都發布樓市新政所強調，一是成都未來商品房供應量充足，二是租賃住房數量比較多，三是保障房起兜底保障作用。而這些政策和規劃，將保障成都房地產業未來運行穩健。
5年新建商品住房超百萬套
《五年規劃》中提出，未來五年，成都房地產業發展的總體目標包括：房地產業保持穩定增長，增幅與GDP基本同步，房地產業增加值占GDP的比重保持在5%~6%之間；居民居住水平持續提升，期末城鎮常住人口人均住房建筑面積達到45平方米左右；居民住房可支付性指數保持合理水平，住房使用率更趨合理，商業辦公用房利用率穩步提高。
《五年規劃》還提出將“深入推進供給側結構性改革實行租售并舉”。全市新建160.60萬套住房中，保障性住房及拆遷安置房56.74萬套，商品住房(含人才公寓、產業園區配套住房)103.86萬套。
為切實強化用地保障，《五年規劃》對成都城市的土地未來供應也相應做出規劃。依據土地利用總體規劃和房屋建設計劃，結合已供土地開發利用情況，編制經營性用地供應年度計劃，合理確定供地總量和結構，優先保障保障性住房、人才公寓和產業園區配套住房供地。
未來5年，成都計劃全市經營性用地供應供地總量為90000畝，其中商品住宅供地49890畝。
對此，西南財經大學副教授劉璐認為，成都未來三年計劃出讓的49200畝經營性建設用地，其中商品住宅用地27000畝，可建約40萬套普通商品住房，滿足約130萬人住房需求。并且，根據逐年增加土地供應的規劃可見，成都市的土地供應是穩中有升的。另外，本次涉及土地供應的五年規劃出臺，對于穩定土地市場的預期，緩解市場對于土地供應的“饑渴”有著重要的作用。
“在一個更長期和穩定的預期之下，開發商的拿地行為也會更為理性，減少高溢價成交地塊的出現，從而從源頭上緩解住房市場的供需矛盾。”劉璐向《每日經濟新聞》記者表示。
成都未來土地供應將有怎樣的區域特征？劉璐認為，根據成都現在的情況看，城南繞城以內的土地儲備略顯不足，城西、城北、城東則分別集中在青羊新城、大豐和天回以及龍潭和龍泉的西河片區。據其預測，未來五年，土地釋放較集中的片區會是城東、城北從四環到五環的區域，包括東進中的簡陽在內，土地規劃更多會偏向與產業發展相結合的地塊。另外，天府新區的腹地有著大量的土地儲備，未來也可能會成為成都土地釋放的重點區域。
值得注意的是，成都此次將商品住宅用地供應節奏與商品住房銷售周期掛鉤，商服用地供應節奏與商業辦公用房利用率掛鉤，實行差異化供地節奏把控。在商品住宅供地上，如東進區域，當消化周期低于8個月，就會加快供地，大于16個月則暫停供地。而在主城范圍的中優區域，消化周期則以6~12個月為界，北改區域以7~14個月為界。
加快發展培育租賃住房
此次《五年規劃》的一個重要看點是住房租賃。根據該規劃，到2021年，租賃住房保有量達到151萬套、13627萬平方米，較2017年分別增長25%、22%。其中人才公寓14萬套，1019萬平方米，產業園區租賃住房6萬套，437萬平方米；保障性租賃住房(公共租賃住房)11萬套、589萬平方米。
事實上，在今年8月3日成都市政府發布的《關于創新要素供給培育產業生態提升國家中心城市產業能級的人才安居工程的實施細則》就已經提及，在未來5年會建設30萬套人才公寓等內容，并且在之后的土地出讓條件中開始增加“配建并無償移交租賃住房面積”要求。
戴德梁行(微博)方面向《每日經濟新聞》記者表示，隨著政府房地產市場長效機制的建立，租賃住房市場將得到快速發展，未來將有更多二手房投入到租賃市場。而越發壯大的入蓉就業和創業青年群體，則會成為成都租賃租房市場的有效支撐。
在成都租賃市場發展不斷成熟的背景下，《五年規劃》提出了詳細的發展規劃，包括鼓勵住房租賃企業通過兼并重組、資本合作的方式作大企業規模，以國有企業帶頭發展規模化租賃業務、更多采取招拍掛方式出讓租賃土地、允許由租賃企業代租賃人申報納稅、允許提取公積金支付房租、拓寬租賃企業融資渠道等6方面23條措施。
針對住房租賃市場的發展，成都已計劃給予相應的稅收優惠和金融支持政策，包括對個人出租住房取得的收入按照1.5%計算繳納增值稅，對個人出租住房月收入不超過3萬元的，按照規定享受免征增值稅政策，對企業執行6%的增值稅稅率。在金融支持上，包括支持創新金融產品和服務、向國企主導的租賃住房建設提供專項貸款，向企業提供長期低息貸款等，同時也支持企業發行各類債券、不動產證券化產品等。
對成都加快發展培育租賃住房的五年規劃，成都萬科總經理沙驥表示，此次規劃的出臺將有效強化房屋的居住屬性，一定程度上破除“重售輕租”這一市場難題。長久以來，“重售輕租”帶來的“能買房不租房”的社會心態，加之房價上漲帶來的資產增值的“財富效應”，使得市場存量房空置率長期處于較高水平，大量房齡10年以下的高品質房屋處于閑置狀態。可以預見，配合相關服務平臺與流程的建立，這部分房源的入市除了增加供應規模外，更能有效提升租房體驗與居住感受，逐步補齊租賃市場短板。
優客逸家CEO劉翔在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“政策的不斷優化完善和倡導，有利于企業發展環境的改善。從租賃企業的融資情況看，在企業不斷做強的時候，就會有金融機構主動為我們提供金融支持，現在就有3家金融機構同時在對接優客逸家，包括ABS類的產品也在溝通中。現在我們相當于處在賣方市場了。”
