沉郁了相當長一段時間的地產圈，在剛過去的周末有了興奮點，而且不只一個。
一是EDG奪冠的消息刷屏了，地產圈也跟著嗨了一把。
奪冠就送房啊，今天主人家也官宣了，送的房就在廣州番禺的珠江未來城。
上面是中介發的朋友圈，里面“房子，任何時候都是第一位”這句，道出真理。
珠江未來城項目占地約30萬㎡，屬商業地產。現在，珠江未來城已經宣布，樓盤將與EDG電子競技俱樂部展開全方位的深度合作。
項目計劃內部建設專業電競館、EDG主題文化街區、五星級電競酒店等業態。
城市發展、改造最看重的產業這環，有了。有意插柳之下柳成蔭，是好事。來看下，珠江未來城的效果圖，科技感還是蠻強的↓↓↓
二是萬科宣布，萬物云啟動上市了。
太突然了，這是很多人聽到消息的第一反應。
萬物云上市這件事，這幾年每年萬科都會被問及，畢竟碧桂園、恒大、雅居樂等地產公司下的物業都上市了，沒理由萬科的不上啊。而每回，萬科都是一副不急不急的姿態。
萬科物業不上市的原因，資深業內人士表示，不外乎兩點：
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萬科不差錢，現金充足，用郁亮的話來說，萬科已經連續十二年現金流是正的了，不需要靠物業上市融資套現； 萬科在對萬科物業進行調整布局，也就是郁亮經常給外界念叨的，萬科物業要做科技公司，要做城市服務商，這個嶄新的身份調整到位后就會考慮上市。 |
那么，在房地產行業遭遇凜冬之際，萬物云現在是調整到位了嗎？
01.虎踞房產
估值在1500億－3000億之間
11月5日晚間，萬科A（000002.SZ）發布公告稱，擬分拆萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）于港交所上市。
公告稱：
本次分拆上市有助于突出本公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高本公司及萬物云的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利于本公司向開發、經營、服務并重的轉型發展。
本次分拆萬物云境外上市后，公司仍將繼續保持對萬物云的控股權，不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。
有分析稱，參照碧桂園服務等公司，市場給予萬物云的估值在1500億－3000億之間。此前遞表的萬達商管，估值達1800億元。
截至11月8日收盤，碧桂園服務的總市值1749億港元，與之爭鋒的萬物云一旦上市，市值規模或不相上下。
這意味著，萬物云將有望成為郁亮說的另一個“萬科”。截止11月8日收盤，萬科A的總市值為2128.61億元（2118.14億港元）。
據了解，過去十年，包括萬科在內的大型開發商著力轉型，早就不再僅僅是“開發商”，而是變成了擁有多元業務與服務的城市運營商，甚至深入制造業。
這兩年，主業為房地產的集團公司紛紛分拆資產上市，物業、商業分拆成為潮流。
以碧桂園為例，過去五年，公司已分拆教育、物業上市；而恒大，則利用收購的殼公司將新能源汽車、大健康等置于其中。
萬科早在6年前，就已提出新業務分拆上市的構想。從營業收入來看，萬科物業營收早已過百億，是比較穩定的現金流模式，具備分拆的可能性，萬科物流也已滿足分拆上市條件。
但如前所述，說是說了很久，但就是一直不見落地。
2018年年業績會上，提及上市話題時，郁亮說，“我就不上，我怕資本市場把我們引導壞了。” 希望萬科物業達成市值千億后，再去討論這個問題。
2019年，他又表示，分拆上市規則或將很快變化，屆時萬科的估值會更容易些。
今年1月份，市場傳出，萬物云可能打包“物業+科技”上市。
但在證監會明文規定禁止房地產和主要從事金融、投資類的企業在科創板上市后，萬物云打包“物業+科技”上市的消息也不了了之。
到了4月28日，市場再傳出萬科正在籌備物業管理業務IPO事宜，或籌資20億美元（128億人民幣）。
而在6月萬科召開的2020年股東大會，郁亮回應，“一定會讓萬物云上市，我們會考慮在未來適當的時候給萬物云做上市安排。”
此外，早些時候郁亮在數個場合對于外界問及的物業會否上市，幾乎都是反復重申“萬物云上市是方向，近期無上市計劃”。
那么，對萬物云啟動上市計劃，是否可理解為：時機恰當了呢？
02.虎踞房產
對標貝殼，做城市服務商
“恰逢其時，合伙奮斗。”
11月5日晚間，萬物云CEO朱保全在朋友圈分享了8個字。
朱保全認為，萬物云定位為空間科技服務，發展重點是“科技”，“未來萬物云的競爭對手，是科技公司的下沉。”
郁亮曾公開講，“如果只是傳統意義上的物業管理服務，我覺得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我們是一個城市服務商，我覺得會變得很重要。”
郁亮多次強調，萬物云不以物業公司的概念上市。很明顯，城市服務商才是萬物云的定位。
不管是郁亮還是朱保全，均表示過，萬科物業要做的是像貝殼那樣的平臺，而不是一家物業公司。
“未來萬物云還會投資一些物業公司，由他們來購買我們的科技服務，這就像貝殼系的德佑。” 朱保全直言。
在今年年初的業績會上，郁亮表示，貝殼已經定義了它所處的行業，萬物云也在定義自己所處的行業。
科技公司的定義，想像空間比物業公司當然要大得多。
基于這點，萬科其實做了很多準備。
先是更名。
萬物云的前身是萬科物業，2020年10月28日，萬科物業更名為萬物云。萬物云的官網是這么介紹自己的：
是一家以空間科技為先導，以空間服務為根基，以成長型生態鏈為助力的城市空間科技服務平臺型公司。
萬物云公司旗下包含“空間（Space）”、“科技（Tech）”、“成長（Grow）”三大業務模塊，致力于以科技推動空間服務業的數字化升級。
目前，萬物云已形成萬物梁行、樸臨發展、萬睿科技、第五空間、萬物云城、萬物成長等七大品牌。
可以說，從更名之日起，萬物云就在極力強調自身的科技屬性，而非物業公司。
二是收并購。
今年以來萬物云在收并購市場頻頻出手。8月，萬物云與陽光城旗下物業公司陽光智博進行“換股”，后者獲得萬物云4.8%股權。
陽光智博主要聚焦于一二線城市，截至2020年末，陽光智博在管總建筑面積3020萬平方米，合同總建筑面積為6710萬平方米。
一個月后，萬物云又將三盛旗下伯恩物業納入麾下，后者管理面積超7000萬平方米，是福建地區管理規模最大的物業企業之一。
規模擴增背后，萬物云在不斷向外界傳遞，自己是個平臺的信號。就像貝殼收編了大量第三方中介機構那樣，萬物云也在不斷吸納中小物業企業的加入。
正如朱保全所說，萬科物業更名升維為萬物云時，就決定了要走平臺化、生態化的發展路線。
事實上，物業板塊一直是萬物多元業務體系中的“香餑餑”，營收規模早就居行業頭部水平。
往期財報數據顯示，2017-2019年，萬科在物業板塊實現總營收分別為71.26億元、97.95億元、127億元，復合年增長率21.24%。
2020年年報，萬科首次以萬物云為主體，披露其物業板塊收入。
報告期內，萬物云實現營業收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計在管面積5.6億平方米，其中一半來自于萬科以外的項目。
克而瑞榜單顯示，2020年萬物云在管面積位列行業第一。同期，碧桂園服務營收156億元、在管面積為5.05億平方米（包含“三供一業”業務及城市服務）；
雅生活服務(03319.HK)營收100.26億元、在管面積5.23億平方米（已計入詢顧問及參股公司的在管面積）。
2021年年中，萬物云實現營業收入103.8億元，同比增長33.3%。
其中，住宅物業、商業物業、智慧城市服務占比分別為55%、30.4%、6.1%，業務類型多元；55%的營收來自于萬科集團以外的第三方項目。
截至今年6月末，萬科物業累計簽約建筑面積6.8億平方米，較2019年末增長6.25%。
最新一期的萬科三季報，其中并未披露除地產業務以外的其他業務板塊營收情況。
但三季報顯示，報告期內，萬物云武漢遠程運營中心已于今年7月1日正式落成并啟用，3000多個在管項目實現了線上指揮調度和運營考核。
在今年10月的萬科媒體交流會上，朱保全透露，未來，住宅物業增速控制在30%以內，商業物業應該在30%-60%的增速，城市物業應該大于60%的增速。
據悉上述所指僅僅為萬物云SPACE板塊，尚未包括GROW板塊和TECH板塊。
03.虎踞房產
是缺錢還是囤錢收購項目？
萬物云想做的角色是城市服務商。
不過，從目前城市服務的營收在萬物云所占比例看，智慧城市服務收入占比6.1%，社區生活服務收入占比5.4%，實在還是太少，離城市服務商的定位還是有一定距離的。
要拿出更具有科技平臺色彩的商業模式和財務構成，還需好好努力才行。
選擇這個時候上市，資深業內人士認為原因有三點。
一是，為了保障現金流安全。
10月28日，萬科發布三季度報，累計前三季度萬科銷售大幅下跌，銷售面積同比負增長9.8%，銷售金額同比負增長2.8%。
如果單看三季度的銷售額，更不好看，銷售面積同比大跌36.5%，銷售額同比大跌27.6%。
前三季度萬科歸屬母公司凈利潤166.9億元，同比大跌16%，雖然總營收增長12.4%，但是萬科已經陷入了增收不增利的窘境。
單看每個季度的財報，可能更能說明問題，萬科一季度歸屬母公司凈利潤增長3.55%，二季度是負增長13.35%，三季度跌幅擴大到了23.3%。
面對這樣的數據，現在的萬科還能自信滿滿說自己不缺錢嗎？當然，萬科的財務狀況還是安全的，但錢包已經不寬松了。
一般來說，分拆旗下公司上市后，母公司可獲得比整體更多的融資，從而現金流壓力也會有所減緩。同時，若有效的利用二次融資，在一定程度上會增厚母公司的業績。
二是，為收購項目提供資金
在地產行業哀鴻遍野的當下，物業成為地產公司出售以回籠資金的有效手段。這個時候，手握強現金流的房企，顯然有極大優勢。
萬物云此時上市，獨立融資，既是沙灘上撿魚的好時機，又能為母公司節省一大筆的現金流，用于收購地產項目，還能為萬科提供充沛資金。
三是，上市募資是短時間內獲取數十億無息資本的“捷徑”之一。
自去年以來，上市物企超過20家。
其中華潤萬象生活募資凈額超120億港元；融創服務、金科服務等募資凈額超過了50億港元。
相比之下，萬物云上市募資百億，似乎并不是一件難事。
不僅如此，今年5月，碧桂園服務募資104億港元，創下物管行業最大金額配股融資紀錄。
股權融資將有力補充房企現金，從而拉低負債水平，改善資本結構。
在“三道紅線”的監管下，分拆物業上市，仍將是部分房企提升現金流、降低負債水平的重要方式之一。
今天，萬科A漲了2.75%，沒有一些人預想中的漲停。
萬物云后面會怎么走，我們拭目以待。
