不過(guò)，在調(diào)控持續(xù)發(fā)酵了8個(gè)月后 ，幾度灰暗的商辦市場(chǎng)正在發(fā)生新的變化。
近日，一則《北京商住公寓恢復(fù)貸款》的文章引發(fā)網(wǎng)絡(luò)瘋狂轉(zhuǎn)載，文章稱，“大興義和莊地鐵上蓋項(xiàng)目萬(wàn)科天地項(xiàng)目，今天正式接受銀行五成十年貸款的同時(shí)，每平米單價(jià)上調(diào)兩千元。而其他的商住公寓項(xiàng)目也正在恢復(fù)銀行貸款，第一家正式落地之后，第二家第三家就會(huì)緊隨其后。”
消息一經(jīng)發(fā)出后，觸動(dòng)了無(wú)數(shù)人敏感的神經(jīng)。不過(guò)，彈房君在致電萬(wàn)科該項(xiàng)目售樓處人員時(shí)，該工作人員稱，“該項(xiàng)目沒有接到任何可貸款指令，購(gòu)房依然需要全額付款。”
雖然此次消息被證實(shí)是一起烏龍事件，依然有不少聲音直指商辦開放貸款的可能性。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示，“至少年底前開發(fā)貸款的可能性不大。首先貸款額度本身就緊張，住宅部分貸款就已經(jīng)很緊張了，更別提商辦，其次調(diào)控的大方向趨于嚴(yán)格，因此不管是調(diào)控還是銀行貸款額度，年底前商辦放開貸款幾乎不可能。”
然而，彈房君調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管商辦產(chǎn)品不能貸款購(gòu)買，但在實(shí)際付款中也催生了諸多靈活的應(yīng)變策略。
應(yīng)變之策：分期付款、代理注冊(cè)公司
據(jù)了解，由于政策限制購(gòu)房必須以公司名義購(gòu)買，個(gè)人不能購(gòu)買。但好處在于，對(duì)于公司而言，商辦項(xiàng)目與公司間的分期付款并不違反調(diào)控規(guī)定，只要雙方達(dá)到合同即可。
北京鏈家某工作人員表示，北京很多在售商辦項(xiàng)目都是按照合同約定周期性付款，一般可以先付50%，給半年期限，也有一些項(xiàng)目可以達(dá)到一年甚至一年半的周期，之后再補(bǔ)齊另一半費(fèi)用。
彈房君調(diào)查了解到，北京大興區(qū)也扎堆開發(fā)建設(shè)了不少商辦類項(xiàng)目，且項(xiàng)目均可以為客戶提供公司注冊(cè)解決購(gòu)房資格，且大都拉長(zhǎng)客戶全款購(gòu)房付款周期，比如金科天宸薈項(xiàng)目允許客戶1年時(shí)間分期付款。
此外，按照最新的政策規(guī)定，商辦產(chǎn)品不能以個(gè)人購(gòu)房，也成為大多數(shù)購(gòu)房人的“攔路虎”。不過(guò)，在大量的購(gòu)房需求間，也催生了一個(gè)新的現(xiàn)象:代理注冊(cè)公司買房。
上述鏈家人員表示，“由于政策規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買商辦項(xiàng)目必須以公司名義購(gòu)買，因此個(gè)人買房必須名下有公司，才能直接購(gòu)買，如果沒有公司，可以推薦代辦注冊(cè)公司的機(jī)構(gòu)，注冊(cè)費(fèi)用為1萬(wàn)元左右，幫助完成購(gòu)房名義的公司客戶注冊(cè)。”
據(jù)了解，由于注冊(cè)公司買房的流程簡(jiǎn)單，且無(wú)其他風(fēng)險(xiǎn)，公司名義購(gòu)房商辦項(xiàng)目的現(xiàn)象已經(jīng)很普遍，有以朋友名義眾籌買房，亦有聯(lián)合親戚掛名買房。
稀缺中小戶型成新寵
在新規(guī)的要求下，低總價(jià)小戶型產(chǎn)品成為商辦市場(chǎng)的新寵。據(jù)某商辦項(xiàng)目從業(yè)人員表示，“新政之后，相比大戶型產(chǎn)品而言，中小戶型由于總價(jià)低戶型稀少等特點(diǎn)，成為不少購(gòu)房人的首選，而大戶型產(chǎn)品因?yàn)槊娣e大總價(jià)高，新項(xiàng)目單套建筑面積至少500平方米以上的項(xiàng)目多分布在五環(huán)、六環(huán)，沒有產(chǎn)商支持，也就沒有需求，成交非常慘淡。”
彈房君調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然“326”的調(diào)控殺傷力非常大，但對(duì)于稀缺性的中小戶型而言，價(jià)格依然十分堅(jiān)挺，沒有下滑的跡象。畢竟，低總價(jià)對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房人群而言是一個(gè)不小的誘惑。
另?yè)?jù)某項(xiàng)目銷售人員透露，“有一部分商辦產(chǎn)品在設(shè)計(jì)之初采用了loft的功能空間，雖然面積40-50平左右，但是層高有4米多，且水電燃?xì)鈶?yīng)有具有，實(shí)際使用中可以改造裝修成LOFT用以辦公或居住。”
值得注意的是，相比調(diào)控初期，人們對(duì)商辦產(chǎn)品有一定的心理接受度，成交情況也扭轉(zhuǎn)很多，不像之前那么慘淡。鏈家某工作人員表示，自9月份以來(lái)，鏈家代理的商辦產(chǎn)品的成交情況有明顯回升。
對(duì)于商辦產(chǎn)品升溫的現(xiàn)象，郭毅表示，“商辦產(chǎn)品本身還是有購(gòu)買需求，不管是經(jīng)商或者辦公，都需要有一個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。不過(guò)在調(diào)控之后，經(jīng)過(guò)一輪需求的放緩，會(huì)出現(xiàn)成交量的升溫，同時(shí)調(diào)控力度的加大，也讓商辦產(chǎn)品的價(jià)格和選擇面有一個(gè)好的回歸，現(xiàn)在入手也是一個(gè)好時(shí)機(jī)。”
不過(guò)，某項(xiàng)目開發(fā)人員表示對(duì)項(xiàng)目的銷售依然很憂心，“相比以往，北京商辦項(xiàng)目銷售艱難很多。一方面是全額付款壓力較大，許多購(gòu)房者無(wú)力支撐，另一方面是政策的打壓下，人們對(duì)于商辦的積極性也越來(lái)越低，賣不出去的資金壓力非常大。”
