繼今年3月，“建立購租并舉的住房制度”首次進入李克強總理的《政府工作報告》后，5月4日，國務院常務會議提出包括鼓勵個人依法出租自有住房、推行統(tǒng)一的租房合同示范文本等促進住房租賃市場發(fā)展的措施。
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會秘書長柴強對《每日經(jīng)濟新聞》記者說：“目前房地產(chǎn)企業(yè)進入租賃市場的意愿不足，對居民個人來說，仍然愿意買房，租房只是作為暫時過渡。發(fā)展租賃市場，需要政府一定的引導。”
鼓勵個人依法出租自有住房
在5月6日的新聞發(fā)布會上，住建部副部長陸克華介紹，國務院常務會議已原則通過鼓勵租賃市場發(fā)展的六項措施，即培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、稅收優(yōu)惠和鼓勵金融機構(gòu)加大支持，以及加強住房租賃監(jiān)管。
在陸克華看來，發(fā)展租賃跟階段性去庫存有關(guān)系，但并不主要是出于去庫存的目的，例如北京和上海并不存在去庫存的問題，可是特別需要發(fā)展租賃市場。
柴強對記者說：“房地產(chǎn)行業(yè)一般會經(jīng)歷三個階段，一是以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為主，二是以存量房投資和交易為主，三是房地產(chǎn)證券化。發(fā)展租賃市場也意味著我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)拐點。”
實際上，早在2003年出臺的《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》就提出住房租賃。但與發(fā)達國家租房占比達到40%到60%相比，我國仍以自有住房為主，自有率達到80%到90%。
易居(博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者說：“此次高層提出的措施擊中了租賃市場裹足不前的痛點，其核心就是增加租賃房源、規(guī)范市場管理、保障交易各方的權(quán)益，從供給側(cè)方向出發(fā)進行改革，發(fā)展住房租賃市場。”
具體來看，在增加房源方面，國務院常務會議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務，并且還鼓勵個人依法出租自有住房，以及允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。
據(jù)陸克華介紹，對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)，包括個人，給予稅收優(yōu)惠政策的支持，相關(guān)文件很快會出來。
據(jù)柴強介紹，目前住房租賃企業(yè)的稅費負擔大概在17%左右，成本高導致企業(yè)進入租賃市場的動力不足，國務院的優(yōu)惠政策推出后，行業(yè)有望迎來發(fā)展的春天。
推進房產(chǎn)投資信托基金試點
在嚴躍進看來，目前一線城市租房需求都很旺盛，如果盤活各種類型的存量房，能夠增加供給，解決現(xiàn)在租房難的問題，特別是鼓勵個人出租自住房，實際上是鼓勵住房投資行為，這對于后續(xù)房地產(chǎn)市場的投資行為也有引導作用。
實際上，房地產(chǎn)市場并不單純是房屋的修建和交易，還涉及到所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款等內(nèi)容。偉業(yè)我愛我家(微博)集團副總裁胡景暉(微博 博客)稱，發(fā)達國家的房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重高達12%，中國目前還只有6%，因此中國的房地產(chǎn)業(yè)還有很大發(fā)展空間。在一級土地市場、二級增量房市場、三級存量房市場已具有一定規(guī)模的情況下，四級市場將成為中國房地產(chǎn)業(yè)的又一個突破點。
陸克華也稱，我國專門從事住房租賃的企業(yè)還不多。“企業(yè)普遍反映算不過賬。住房租賃資金收益率較低，資金回籠時間長，但是房地產(chǎn)貸款期限一般只有三五年，企業(yè)沒法做租賃經(jīng)營。”
記者注意到，目前租賃行業(yè)2% ~3%的租金收益率與房屋直接出售相比的確沒有收益上的優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)高舉債的開發(fā)模式也不利于企業(yè)從事租賃經(jīng)營。
在柴強看來，在同一個時間點上，租金和售價比較，出租沒有優(yōu)勢，但是如果錯開時間來看，租金回報還是不低的。因為租金上漲，五年前購買的住房，現(xiàn)在用來出租，收益率就會高一些。當然，這就需要一個較長時期的金融支持和融資計劃。
在5月6日的新聞發(fā)布會上，陸克華再次提及，為租賃企業(yè)提供金融方面的支持。例如，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點，拓展直接融資的渠道。
“推進REITs試點，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定的投資資金，符合租賃市場的經(jīng)營特點，能為企業(yè)進入租賃市場創(chuàng)造條件。而且我認為，以房屋租金為基礎(chǔ)的REITs也能豐富投資渠道。”柴強對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。
