中弘股份日前發布公告稱，擬出售全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司100%股權。對于出售原因，中弘股份表示，由于資金緊張，在建地產項目基本處于停工狀態；本次資產出售有利于公司盤活存量資產，減少負債81.92億元，降低財務費用，增加公司流動資金。
中弘股份的遭遇只是今年以來中小房企普遍面臨資金壓力的一個縮影。國家統計局最新數據顯示，1~6月，房地產開發企業到位資金79287億元，增速比1~5月回落0.5個百分點；國內貸款12292億元，下降7.9%；利用外資28億元，下降73.1%。此外，天房集團、五洲國際等近期相繼爆出債務危機，另有多家中小房企先后陷入發債“中止潮”。
針對中小房企面臨的資金鏈問題，上海易居房地產研究院研究員沈昕分析表示，在去杠桿的大環境下，中小房企融資層面的確面臨諸多壓力。后續來看，中小房企融資緊張的狀況或許還將進一步加劇，建議這些房企加快銷售節奏，快速回籠資金。
中小房企債務危機頻發
今年以來，天房集團、中弘股份、五洲國際等房企接連出現債務問題。5月初，中信信托在《中信·天房2號貸款集合資金信托計劃第二次臨時信息披露報告》中稱，天房集團應于5月18日向本信托計劃償還貸款本金2億元及相應利息，可能發生無法如期償付貸款本息的違約風險。
7月9日，評級機構穆迪將五洲國際評級由Caa1下調至Ca，展望為負面。穆迪表示，五洲國際可能無法通過再融資償付3億美元的票據，預計該公司將觸發其他債務違約。此外，因五洲國際截至去年底的現金結余僅3.46億元人民幣，穆迪認為該公司內部無充足的現金償付債務。
截至7月16日，中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計43.19億元，全部為各類借款。為此，中弘集團前不久對外稱，擬將所持有的中弘股份22.28億股股份全部轉讓給新疆佳龍。新疆佳龍則同意給中弘集團提供一定的流動性支持，幫助其化解目前的債務危機。隨后，中弘股份又表示擬將重點開發的海南如意島項目以14億元出售給佳兆業。
而隨著防風險和去杠桿政策的不斷深入，房企發債“中止”已成為普遍現象。較為典型的案例是，金融街控股50億元小公募公司債、合生創展31億元私募債、富力地產60億元私募債、花樣年50億元私募債等目前均呈現“中止”狀態。7月12日上交所披露的信息顯示，保利置業申請發行的15.14億元資產支持證券項目狀態變更為“終止”。
另外，來自海通證券的報告顯示，存續地產債中2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019~2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元；存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元，2019年有可能接近3700億元。
加速現金回流成關鍵
除上述情形之外，國內融資渠道也在進一步收窄。早在去年年底，原銀監會就已對外發布《關于規范銀信類業務的通知》，要求商業銀行和信托公司開展銀信類業務應遵守相關法律法規，不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場等限制或禁止領域。今年1月，原銀監會印發的《關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》進一步指出，2018年整治銀行業市場亂象工作重點，就包括整治違反房地產行業政策等銀行業行為。
標普評級研究報告表示，中國對影子銀行的監管遏制了房地產開發商的重要現金渠道，增加了流動性風險。鑒于未來兩年中國開發商將有創紀錄金額的債券到期，且中央政府正在推行去杠桿，預計行業環境將更趨艱難。開發商將更難以再融資，為擴張獲取融資也將變得困難。
多種因素綜合影響下，不少房企將目光投向了海外。方正證券研究報告顯示，截至5月末，房企在海外市場的融資已達1847億元人民幣，較2017年同比上升126%，相當于去年全年發行規模的73%。
海外債發行升溫的同時，融資成本也隨之水漲船高。海通證券公司首席分析師韓振國表示，2018年美元債息率已從年初的6.3%上漲到8.1%。與此同時，相關部門對海外融資的監管也越來越嚴。今年5月，國家發改委、財政部聯合下發《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，對海外債發行流程和審批制度進行了規范。6月27日，國家發改委有關負責人表示，限制房企外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。
在此背景下，中小房企如何擺脫融資難困境？克而瑞研究中心相關研究報告分析認為，上半年，多家房企在資產證券化融資上有所收獲，且在國家鼓勵發展租賃的大環境下，住房租賃相關融資未來依舊會比較寬松。因此，資產證券化、租賃專項債券以及基金合作將是房企融資的突破口。另外，目前多項政策限制房企融資，而很多金融機構持有充足資金、投資需求較大，房企和金融機構合作成立基金共同拓展項目，不失為雙贏之舉。
另有業內專家表示，在內外部融資趨緊的情況下，加速現金回流才是中小房企解決資金鏈問題的當務之急。在保證現金流量的前提下，適度降低對利潤的預期，也不失為一種辦法。
