據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，上海市全市住宅小區(qū)總數(shù)12937個(gè)，總建筑面積約7.34億平方米，其中9074個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的94.2%。
業(yè)委會(huì)換屆怎么進(jìn)行選舉？維修基金該如何動(dòng)用？這些物業(yè)管理中的矛盾、糾紛，依然困擾著很多小區(qū)。
24日，上海市十五屆人大常委會(huì)第五次會(huì)議聽取了關(guān)于 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定修正案（草案）》的說(shuō)明及解讀，聽取審議意見報(bào)告。
細(xì)化業(yè)委會(huì)全過(guò)程運(yùn)作規(guī)范
修正案草案細(xì)化了從業(yè)委會(huì)組建到換屆的全過(guò)程運(yùn)作規(guī)范。一是解決小型小區(qū)業(yè)委會(huì)成立難問(wèn)題，明確1萬(wàn)平方米以下的小區(qū)業(yè)委會(huì)人數(shù)下限從5人調(diào)整為3人；二是完善擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員的條件，增加了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在利害關(guān)系的業(yè)主不得擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員的規(guī)定；三是建立業(yè)委會(huì)培訓(xùn)制度，將培訓(xùn)記錄作為業(yè)委會(huì)備案要件； 四是對(duì)業(yè)委會(huì)的換屆改選、補(bǔ)選、會(huì)議制度等作了更為細(xì)化的規(guī)定，確保業(yè)委會(huì)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。五是明確了業(yè)委會(huì)委員在違反任職條件、無(wú)法正常履職等情形下，其委員資格終止。
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)收費(fèi)是物業(yè)管理中的難點(diǎn)和熱點(diǎn)。修正案草案明確，市房管部門應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和定額； 同時(shí)要求物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測(cè)信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商時(shí)參考。實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在調(diào)價(jià)前，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計(jì)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，向業(yè)委會(huì)或者全體業(yè)主報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。
公共收益收支須審計(jì)按季公布
實(shí)踐中，小區(qū)停車、廣告等利用共用部分產(chǎn)生的公共利益，存在賬目不透明、公布不及時(shí)、不按規(guī)定比例補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金等情況。
修正案草案進(jìn)一步完善了公共收益相關(guān)管理制度：首先，要求利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動(dòng)的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主同意；其次，明確公共收益應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于50%，并單獨(dú)列賬。最后，規(guī)定公共收益的收支應(yīng)當(dāng)審價(jià)、審計(jì)，按季度公布，同時(shí)，對(duì)違法挪用的情形設(shè)定了罰則。
修正案草案從公平分配停車資源角度出發(fā)，規(guī)定停車位少于或者等于房屋套數(shù)的，一戶只能購(gòu)買一個(gè)車位； 同時(shí)還規(guī)定由街鎮(zhèn)牽頭，組織小區(qū)周邊的商業(yè)、道路停車資源實(shí)現(xiàn)錯(cuò)時(shí)利用。同時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)權(quán)車位的租賃價(jià)格予以約定。業(yè)主大會(huì)成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整；業(yè)主大會(huì)成立后，需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)房管部門備案。
完善專項(xiàng)維修資金續(xù)籌機(jī)制
隨著住宅使用年限增長(zhǎng)，專項(xiàng)維修資金余額不足的問(wèn)題逐漸暴露，續(xù)籌難的矛盾日益凸顯。
修正案草案完善了專項(xiàng)維修資金續(xù)籌機(jī)制，對(duì)業(yè)主大會(huì)未在九十日內(nèi)作出決定的，明確了采用分期交納籌集方式，按建筑面積成本價(jià)千分之二的標(biāo)準(zhǔn)逐月交納，同時(shí)，針對(duì)業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專項(xiàng)維修資金的情形，規(guī)定業(yè)委會(huì)可以依法起訴業(yè)主。
此外，對(duì)外墻脫落、電梯故障等緊急維修情況下專項(xiàng)維修資金列支渠道不暢問(wèn)題，在原有規(guī)定基礎(chǔ)上作了完善； 業(yè)委會(huì)未在七日內(nèi)通過(guò)緊急維修更新方案的，由政府組織先行修繕；修繕費(fèi)用經(jīng)審價(jià)后，憑區(qū)房管部門出具的支取通知和中介機(jī)構(gòu)的審價(jià)報(bào)告，在專項(xiàng)維修資金中列支。
