又一家企業(yè)試水長租市場。6月6日，華潤置地官方宣布，公司正式推出長租公寓品牌“有巢”，預(yù)計(jì)將在23個(gè)城市開設(shè)4萬間，并且進(jìn)駐一二線城市。在此之前，長租市場已有龍湖冠寓、萬科泊寓等50多家房企的品牌項(xiàng)目進(jìn)入。
上帝給你關(guān)了一扇門，必然為你開啟一扇窗。在住宅市場融資渠道收緊，調(diào)控從嚴(yán)的政策背景下，企業(yè)債務(wù)違約頻現(xiàn)，亟待轉(zhuǎn)型尋求增長點(diǎn)的風(fēng)口，5月28日，保監(jiān)會(huì)公布險(xiǎn)資準(zhǔn)入長租市場，并詳細(xì)列出了五種投資渠道。從表面上看，這給試水長租市場的房企帶來了綠洲，未涉足長租市場領(lǐng)域的房企打下了一針強(qiáng)心劑。
然而，關(guān)門、開窗背后，長租市場盈利模式仍有待解決，租賃市場規(guī)模能否建立、企業(yè)的利潤幾何、險(xiǎn)企的回報(bào)收益是否覆蓋成本等等，房企前仆后繼，涉足長租市場，以及險(xiǎn)資準(zhǔn)入長租市場背后，交織著多個(gè)確定和不確定、宏大而復(fù)雜的命題。
關(guān)一扇門 開一扇窗戶
十九大以來，中央提出“房子是用來住的不是用來炒的”定位。因?yàn)椋挥凶尫孔诱嬲腥俗×?，才能起到帶?dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的作用。多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度應(yīng)運(yùn)而生。
雷厲風(fēng)行的監(jiān)管下，房企融資多條渠道如銀行貸款、債券融資、信托資金、境外發(fā)債等逐步收緊。有多家機(jī)構(gòu)因“資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”領(lǐng)下罰單。
作為資金密集型企業(yè)，融資渠道受限使得房企宛在寒冬。在尋找新增長點(diǎn)的同時(shí)，借由租購并舉的大潮，地產(chǎn)商和各路資本也紛紛進(jìn)入租賃住房領(lǐng)域，其中不乏一些房企巨頭如萬科、碧桂園、龍湖、中駿、保利。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月，已有超過50家房企試水長租公寓。
另一方面，在推動(dòng)住房租賃市場發(fā)展方面，除了規(guī)范住房租賃交易服務(wù)、搭建交易服務(wù)平臺，“政府從金融支持、用地保障、增加房源投入市場等方面，推出各類舉措，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展”，湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事李國政說。
武漢市房管局日前公布第三批29家住房租賃試點(diǎn)企業(yè)和9個(gè)住房租賃試點(diǎn)項(xiàng)目名單。按照武漢市出臺的住房租賃市場扶持政策，試點(diǎn)企業(yè)和項(xiàng)目將在金融信貸及稅費(fèi)等方面享受到多項(xiàng)優(yōu)惠政策。
深圳于6月5日發(fā)布租購并舉新規(guī)提到，自2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，同時(shí)在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。
成都市第二批1200套國有租賃住房已集中上市。截至4月24日，已有1100余套房源競價(jià)成功。這些房源都由第三方評估公司進(jìn)行評估，確定起拍價(jià)，目前競價(jià)成功的房源，實(shí)際成交價(jià)格基本略低于市場價(jià)。
這之中尤其讓企業(yè)為之一振的消息是，保監(jiān)會(huì)于5月28日發(fā)布的《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長租市場有關(guān)事項(xiàng)的通知》，保險(xiǎn)公司通過直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金參與長租市場。
這意味著，長租項(xiàng)目作為保險(xiǎn)資金投資范疇的口子已經(jīng)打開。“險(xiǎn)資是保險(xiǎn)資金運(yùn)作的重要引導(dǎo)方向，其準(zhǔn)入長租市場不僅能夠給租賃行業(yè)帶來資金來源，還使得險(xiǎn)資積極參與租賃市場的改革”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，險(xiǎn)資進(jìn)入租賃住房市場提供了新的融資渠道，同時(shí)提供了相對廉價(jià)的資金，這對于資金投入額度大、占用時(shí)間長的租賃住宅開發(fā)運(yùn)營企業(yè)來說，是非常解渴的，同時(shí)對于尋求長期安全、穩(wěn)定收益的險(xiǎn)資來說，也是極為匹配的。
甲之蜜糖 乙之砒霜
在一大波政策紅利下，亦如思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅所說“險(xiǎn)資和長租市場因在各方面匹配度極高而一拍即合”，但“如果租房市場和購房市場一直有差異，即便引入險(xiǎn)資，租賃市場也是很難做大的”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
先來說租賃市場，其現(xiàn)狀是，住宅的租售比不足1%，銀行貸款利率是5%。長江證券一份報(bào)告指出，中國一線城市的租金回報(bào)率大多只有1.5%，而企業(yè)的資金成本大多都在5%以上，這意味著短期來看大多企業(yè)都不賺錢。
早就試水長租市場的萬科、龍湖等知名房企對盈利困難毫不諱言。萬科郁亮曾在公開場合表示，長租公寓所產(chǎn)生的利潤在年報(bào)里幾乎可以不計(jì)，而龍湖方面甚至做好了打三年不盈利的持久戰(zhàn)。
5月17日，世聯(lián)行表示，長租公寓預(yù)計(jì)盈利時(shí)間為第五年。據(jù)此前披露的年報(bào)顯示，2017年，世聯(lián)行資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.49億元，營業(yè)成本為10.3億元，毛利率為-21.64%。
既然長租市場不盈利，為何企業(yè)前赴后繼涉足其中呢？除了想尋求融資渠道外，主動(dòng)進(jìn)入的房企是為了試水和占位，因?yàn)榇蟪鞘胁庞凶赓U住房市場。被動(dòng)進(jìn)入租賃住房市場的房企，“主要原因是受限于土地性質(zhì)或規(guī)劃要求只能做租賃住宅”，歐陽捷認(rèn)為。
“而其市場容量終歸會(huì)見頂?shù)模绻辉谑袌鋈萘恳婍斨罢嘉?，未來可能就沒有機(jī)會(huì)從事租賃住宅的長期運(yùn)營管理”，歐陽捷表示。
如此背景下，再來說險(xiǎn)資的準(zhǔn)入，“如果租賃市場建立不起來，即便險(xiǎn)資進(jìn)入，長租市場回報(bào)率也提高不了，不會(huì)進(jìn)入長租市場，因?yàn)橘I房需求遠(yuǎn)大于租房市場”，聽到險(xiǎn)資準(zhǔn)入長租市場的消息，作為中銀國際的決策者，中銀國際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征立場依舊堅(jiān)定。
一家資管公司負(fù)責(zé)人在猶豫觀望，他認(rèn)為，“收益是長租市場面臨的最大問題，不能覆蓋其成本”。
盡管綠地在2017年就將長租公寓作為公司戰(zhàn)略，但迄今為止，也僅僅只有雄安地區(qū)稍有試水，且至今為止并未進(jìn)行真正入市。就險(xiǎn)資準(zhǔn)入長租市場一事詢問綠地方面，是否借此利好政策擴(kuò)大長租市場份額，相關(guān)人士回應(yīng)稱暫時(shí)沒動(dòng)向。
不過，乙之砒霜，甲之蜜糖。對于險(xiǎn)資來說，租賃住房市場投資非常契合其資金利用的長期性、穩(wěn)定性屬性，哪怕收益略低一些也是可以接受的。
一位不愿具名的某險(xiǎn)企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，只要找到合適的項(xiàng)目，超過保險(xiǎn)資金的成本，有收益就行。至于后續(xù)運(yùn)營操作，“找專業(yè)的公司專業(yè)的人士來操作就行”。并且，上述資管負(fù)責(zé)人亦承認(rèn)：“大的方向是對的，政策也鼓勵(lì)”。
值得注意的是，就在保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知后的6月9日，朗詩綠色集團(tuán)有限公司與平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司共同合作運(yùn)營的上海森蘭項(xiàng)目，引入險(xiǎn)資，成為險(xiǎn)資投資長租公寓的首單。
此外，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，魔方公寓的D輪融資中，有可能會(huì)出現(xiàn)險(xiǎn)資的身影，具體是哪家企業(yè)，并未明細(xì)。發(fā)布會(huì)將于本周舉行。
作為房企決策者，陽光100副總裁范小沖認(rèn)為，不同于基金、信托的高風(fēng)險(xiǎn)，銀行的嚴(yán)苛規(guī)定，險(xiǎn)資不追求暴利，與長租市場穩(wěn)定、長期的回報(bào)周期十分吻合。企業(yè)通過險(xiǎn)資融資成本低，是很樂意引進(jìn)險(xiǎn)資的。
盈利困局如何破
所有的觀望、猶豫、遲疑、篤定，殊途同歸：長租市場盈利困局如何破。這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)而嚴(yán)峻的命題。
針對租賃市場的建立問題，“要在租售同權(quán)方面有突破。如果做相同了，那么這個(gè)時(shí)候其實(shí)租賃市場也有各類新的機(jī)會(huì)，類似教育權(quán)等落實(shí)，那么將會(huì)帶來較好的市場機(jī)會(huì)”，嚴(yán)躍進(jìn)如是說。
西南證券董事張剛認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)著重注意地段，是否是大城市項(xiàng)目、有較好租金收入、產(chǎn)權(quán)清晰、不改租賃屬性、投資環(huán)節(jié)清晰，這樣才有利于租賃業(yè)務(wù)的穩(wěn)定。
“企業(yè)不應(yīng)只看重這一兩年的回報(bào)率，應(yīng)更看重長遠(yuǎn)的發(fā)展，可以利用險(xiǎn)資撬動(dòng)長租市場實(shí)現(xiàn)規(guī)模化。在規(guī)?；\(yùn)營的情況下，衍生出更多的商業(yè)模式，服務(wù)于租賃人群”，郭毅說。
“長租公寓就是孵化器”，李國政亦認(rèn)為，企業(yè)可利用長租市場的長尾效應(yīng)，聚集客戶資源去搭建其它平臺，開發(fā)增值業(yè)務(wù)，比如洗衣店，商圈；通過平臺發(fā)理財(cái)產(chǎn)品，保險(xiǎn)等產(chǎn)品。
實(shí)際上，受長租公寓盈利困擾的萬科，就試圖將觸角從長租公寓延伸至其它業(yè)態(tài)。深圳萬科自去年底開啟“萬村計(jì)劃”，進(jìn)行城中村綜合整治業(yè)務(wù)，即萬科將租金相對廉價(jià)的城中村“農(nóng)民房”統(tǒng)租后進(jìn)行改造，引進(jìn)長租公寓、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)教育、產(chǎn)業(yè)辦公等業(yè)態(tài)進(jìn)行綜合運(yùn)營。
6月初，中國網(wǎng)地產(chǎn)實(shí)地考察了深圳萬村率先改造的城中村的兩棟樓。據(jù)了解，萬村業(yè)務(wù)采取合伙人制調(diào)動(dòng)管理人員的積極性和責(zé)任心，公司和村民談下十幾年租約，投入每平米兩三千元資金改造裝修老房子再出租。改造好的公寓生活配套齊全、房間舒適，每套月租金2500元左右。目前，深圳有1800 個(gè)自然村，1300多個(gè)需要改造，萬科首期目標(biāo)改造100個(gè)村子。
此外，值得一提的是，5月29日，碧桂園宣布，碧桂園服務(wù)股份預(yù)期于6月19日上午9時(shí)在香港聯(lián)交所開始買賣。從資本方面而言，物業(yè)上市就意味著規(guī)模經(jīng)濟(jì)。“長租公寓由物業(yè)管理，將來很大可能性物業(yè)就是企業(yè)自己的，這對企業(yè)搶占長租市場，無疑能起到助推作用”，李國政如是說。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，迄今為止，共有61家物業(yè)企業(yè)在新三板掛牌上市，7家企業(yè)在香港上市已經(jīng)上市。中海、綠城、保利等物業(yè)已經(jīng)上市。萬科物業(yè)雖仍未有具體上市時(shí)間表，但其市場化運(yùn)作早在2015年便已開始。而鴻坤物業(yè)的業(yè)務(wù)范疇在2015年就含有長租公寓板塊。
更為重要的一點(diǎn)是，在住宅租賃政策的推動(dòng)下，租賃住房REITs的獲批通過，住房租賃市場得到進(jìn)一步發(fā)展，與金融市場銜接的越來越緊密。在朗詩綠色引進(jìn)險(xiǎn)資的上海森蘭項(xiàng)目中，在談及后續(xù)險(xiǎn)資退出的多種可能途徑時(shí)，除卻股權(quán)出售或者打包成資產(chǎn)包出售之外，朗詩綠色集團(tuán)董事長田明就提到一項(xiàng)，“還可以通過REITs退出”。
就在截稿之日，6月11日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過80億元的公司債券。該債券為住房租賃專項(xiàng)公司債。
對政府而言，有業(yè)內(nèi)人士指出，應(yīng)當(dāng)努力營造公平競爭的環(huán)境，使得長租市場參與各方獲得合理回報(bào)，而不是國家隊(duì)與民間資本苦樂不均，最終導(dǎo)致長租市場發(fā)展進(jìn)程受阻，甚至無功而返。
